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李宇嘉:对房企“破产”要正本清源
来源:中新经纬 作者:李宇嘉 发布时间:2019年11月08日 16:28
来源:中新经纬 作者:李宇嘉 2019年11月08日 16:28

  中新经纬客户端11月6日电 题:《李宇嘉:对房企“破产”要正本清源》

  作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

  近期,一条关于房企“破产潮”的新闻挺吸引人的。根据人民法院网的统计,截止到10月27日,全国有408家房企破产,而三个月前的7月底,这一数字只有271家。也就是说,前7个月,每月破产39家,而最近三个月,每月破产房企的数量已经飙到了46家左右。

  有人说了,开发商如此困难,再想到“金九银十”新盘遍地打折,是不是房价要跌了呢?是不是该卖房了?其实,不必如此紧张,开发商的日子还是相对好过的。统计数据显示,今年上半年A股119家房企合计营业收入达9156.7亿元,比2018年同期上涨了26.7%;合计净利润869.8亿元,净利润率为9.5%,在大类行业排名中很靠前。

  从销售毛利率、营收增长率、净利润率等指标来看,在各类行业排名中,房地产都名列TOP10。试想,二季度规模以上工业增加值同比增长只有5.6%。这样看,开发商是不是要比制造业滋润一些呢?

  相对9.6万家的房企总数来说,倒下400多家,真得不算什么。只不过,上至庙堂江湖,下至平民百姓,朝野对楼市太关注了,这个408的数据才会如此关注。但是,倒下去的那些民企,无声无息地消失了,不带走一丝尘土。仔细看的话,408家中没有一家是大家熟知的企业,不是一些空壳公司,就是没有土储或在售项目的僵尸公司,这样的企业倒闭,没波澜、没影响。有土地或项目的,一般会被竞争对手看上,收购过来。

  不过,408家,这个绝对数量还是蛮大的,说明什么呢?房地产不再是一个超级赚钱的行业了。记得2011年万科一季度财报会上,当时还是万科董秘的谭华杰说,“我国各行业中,地产是最没门槛的行业,技术含量低、赚钱快,谁都可以插一脚进来”。当时,住建部有一个数据,全国有13.6万家开发商,每1万人就有一家开发商。现在,全国开发商有9.6万家。

  这么说,近6-7年全国已有4万家开发商消失了,比2011年减少了30%,或破产或被兼并。问题是,这4万家房企消失的过程中,我们并未感到类似P2P爆雷或民企倒闭那般的撕裂感、阵痛感。反而,踩着这些“小而没”无名尸体,很多开发商实现了规模跨越,头部企业越来越集中。1-9月份,恒大、碧桂园、万科和融创在内的前十大房企市场占有率高达30%,百强房企市场占有率超过60%,剩下的9万多家房企,只能瓜分剩余30%的市场了。

  所以,就像上世纪90年代家电纺织行业,本世纪初煤炭行业一样,“抓大放小”、“强者恒强”正在地产行业上演,这也是国家希望看到的。目前看,行业的诸多乱象,比如质量问题、物业问题、配套问题等等,基本上发生在中小开发商的项目中。特别是,中小房企资金链紧张,愿意承受高利率融资,这是社会资金还在“脱实入虚”、民企融资难的直接原因。

  因此,现在的楼市政策,整体有利于大开发商,比如土地出让门槛越来越高,热点城市“凡供地、必配建”;比如,开发贷、信托贷款等主流融资,金融机构都有白名单,仅对TOP30或TOP50开发商敞开,仅对合规项目(如满足“四三二”)或潜在库存压力小的区域项目融资。对接中小开发商的影子融资,比如土地前融、不满足“四三二”要求的项目融资,已关闸了。

  现在,保利地产、华润置地、万科等发债成本基本上在4%-5%,而即便是阳光城这类TOP20企业,发债成本也高达7.5%,而富力、泰禾等负债率高的房企,融资成本早已突破10%。更小的中小开发商,只能求助于私募基金、委托贷款等影子融资、海外融资等续命,这些通道的融资成本都很高。未来,销售端房价继续受限制的情况下,只有具有成本管控和产品竞争优势的企业,才能获得高于平均水平的利润率。可见,破产引发的地产洗牌真正进入深水区了。

  被迫出局的,除了小开发商外,激进扩张、老板对市场太乐观,妄图以杠杆成就梦想的大开发商,也不能幸免。比如,近期在风口浪尖的三盛地产,曾经位列全国企业500强、民企500强(列第61位),宁波最大开发商银亿地产,拥有A股及海外三家上市平台的中弘地产等,都出现了资金链断裂,或破产或退市,它们的共同点之一,就是杠杆加持下的激进扩张。

  2016-2018年的楼市繁荣,给多少地产人借了胆儿,一个个打了鸡血似的,不是要做到500亿,就是要突破1000亿。如果融资、销售还能像2016-2018年那样顺畅,梦想或许真实现了。问题是,地产大势已变,调控和经济脱钩,房地产贷款增速连续14个月下降,房地产贷款存量占比从去年近40%降至33.7%,增量占比为24.1%,比去年同期下降了6.2个百分点。

  资金是地产的命脉,看待楼市资金面,绝非过去“水多了加面、面多了加水”的周期轮回,熬过冬天就是春天。现在,国家对于资金过分涌向地产,导致系统性风险预期、“地产兴、百业衰”的担忧,到了无以复加的地步。不打破地产这个吞噬黑洞,资金就不可能回到实体经济。由此,不难理解,国家为何要推出LPR,目的就是在实体和楼市间搭建资金“防火墙”。

  所以,不管是“不做风口上的猪,要做风口上的鹰”的三盛董事长陈建铭,还是在资本市场上纵横捭阖的银亿董事长熊续强,抑或是押注旅游地产的中弘控制人王永红,当资金趋势性“去地产”的拐点来临后,如果不识时务、不顺应大势,还在拼命地加杠杆,直至负债达到净资产的数倍以上,商品房销售无法像过去那样任性,他们都不得不承受资金链断裂的恶果。

  盲目的多元化转型,也是导致房企破产的动因之一。房地产行业能赚钱,但没啥技术含量。所以,“拿地-造房-销售”的简单复制和轮回,就赚大钱啦,这让房企觉得各行各业的钱都很好赚,转型的胆儿也肥了。比如,中弘战略布局由“1+X”(地产开打+旅游和商业)转变为“A+3”(A股+ KEE公司、中玺国际、亚洲旅游等3家境外公司),仅用了两年时间。

  比如,银亿股份地产基座还未稳,就开始急匆匆地搞转型。2015-2018年,银亿在房企销售榜上的位置不断沉沦,从2015年108位(销售额90.5亿),到2016年181位(61亿)、2017年166位(67.8亿)、2018年186位(58.5亿),已经沦为末流。即便如此,老板对高端制造非常看好的情况下,开始靠高杠杆大量举债、资本运作跑步前进,在烧钱的智能汽车业投入巨资。

  说实在话,地产行业转型实体经济,目前还未探索到持续稳定的盈利模式。当楼市开始下行时,即便坚持主业的华夏幸福、泰禾、泛海等,都不得不断臂求生,“卖项目”换现金流,更别提这些盲目转型的开发商了。转型探索非常曲折,受过伤的房企大佬们,都领悟到一个道理,那就是聚焦主业,稳定地产基本盘,先保证有饭吃、保护好资金链,再谋求转型大计。

  这就是“地产+”的逻辑,即一边搞地产,一边让地产的思维模式慢慢转换,待到转型方向有眉目了,再逐渐向新的赛道转换。不过,高周转、跑马圈地、简单复制,习惯了高举高打、操作客单价动辄几百万的地产人,其思维模式与慢慢研磨的实体格格不入。所以,地产转型是个超级漫长的过程,无法在地产生存,倒逼转向实体的,可能将是未来房企破产的又一诱因。

  任何行业都有兴衰,都要经历朝夕之变,地产也不例外。无论看大趋势,还是看政策的导向,地产下行周期已开启。既然不赚钱了,政策不支持了,供需关系逆转了,还需要9万多家地产企业吗?因此,大量企业破产退出。怕就怕,过惯了躺着赚大钱的日子,心理上想要转,但身体上不适应,或者舆论鼓吹未来楼市还有史诗级行情的错误诱导下,再加上前几年市场出奇的好,让很多人不相信眼泪,继续加注,这就会导致惨烈的破产。(中新经纬APP)

李宇嘉

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【编辑:黄诗立】
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